| Bezirksamtstext |
Kommentar |
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(Textabschnitt 1)
Der Beschluss der BVV vom 8. Juli 2014 über die Rechtsverordnung zur Festsetzung einer Veränderungssperre IX 205a ist zu beanstanden, da er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt (§ 18 Satz 1 BezVG). Die Festsetzung einer Veränderungssperre ist mit § 14 BauGB nicht vereinbar und rechtswidrig, denn der Bebauungsplan IX 205a ist derzeit nicht festsetzungsfähig. |
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| (Textabschnitt 2) |
(zu Textabschnitt 2) |
Eine Veränderungssperre dient der Sicherung der Bauleitplanung. Voraussetzung einer Festsetzung der RVO ist ein Sicherungsbedürfnis,
das tatsächliche Erfordernis zu seinem Erlass. Ein solches besteht nicht, wenn feststeht, dass eine Planung mit großer Wahrscheinlichkeit
endgültig nicht festsetzbar ist. Das Bezirksamt muss nach dem gegenwärtigen Stand des Planungsverfahrens und dem jahrelangen Vorlauf der Angelegenheit seit dem Jahr 2011 davon ausgehen, dass die Planung gemäß des Planentwurfs IX 205a endgültig nicht festsetzbar ist, da dies Entschädigungsforderungen der Grundstückseigentümerin in unbestimmter EuroMillionenhöhe nach sich ziehen würde. Eine Finanzierung von Entschädigungsansprüchen aus öffentlichen Mitteln ist nicht möglich. Haushaltsmittel für die Entschädigung stehen nicht zur Verfügung und werden auch nach aktueller Aussage nicht zur Verfügung gestellt |
Ein Sicherungsbedürfnis für einen Bebauungsplan besteht nicht, wenn feststeht, dass dieser nicht umsetzbar ist. Dies ist hier nicht der Fall:
– Der Bezirk steht weiter zur Grünflächenausweisung. Dies ist erklärtes Ziel des Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung – BVV – (s. insbesondere DS 0342/4, 0662/4, 0826/4, 0969/4 sowie den beanstandeten Beschluss zu 0988/4).
– Ob haushalterische Hindernisse bestehen, muss erst noch festgestellt werden. Hierzu ist das Gutachten von Professor Finkelnburg vom 16.6.2014 zu den Kriterien der konkreten Ermittlung einer Entschädigung eingeholt worden. Auf dieser Basis soll nun durch ein Grundstückswertgutachten festgestellt werden, ob eine Entschädigung bei Erlass des BPlans IX-205a anfällt und – ggf. – in welcher Höhe.
Erst mit dem Ergebnis dieses Gutachtens wird es möglich, eine entsprechende Ausgabe bzw. Verpflichtungsermächtigung zum nächsten Landeshaushalt anzumelden. Solange das Abgeordnetenhaus als Budgetgeber hierüber nicht entschieden hat (Haushaltsfestsetzung: voraussichtlich Dezember 2015), ist es falsch, davon auszugehen, dass der BPlan nicht festsetzbar ist. Hierzu führt Professor Finkelnburg in seinem Gutachten vom 16.6.2014 aus (unter C.IV.3 auf S. 13):
„Da Veränderungssperre und Zurückstellung der Sicherung der Planung dienen, darf von ihnen nicht mehr Gebrauch gemacht werden, wenn feststeht, dass der Bebauungsplan IX-205a nicht festgesetzt wird. Dies wäre der Fall, falls Abgeordnetenhaus und Finanz-senator endgültig die für die Entschädigung erforderlichen Mittel versagen.“
Die Veränderungssperre dient dazu, den Erlass des BPlans zu sichern, das heißt hier, im Aufstellungs- und Festsetzungsverfahren zum Haushalt 2016/2017 alle Möglichkeiten auszuschöpfen, ein etwaiges Risiko zu decken. Mit diesen Bemühungen kann der Bezirk nun starten, sobald das Grundstückswertgutachten vorliegt. |
| (Textabschnitt 3) |
(zu Textabschnitt 3) |
Zudem gibt es aktuell überhaupt kein materiellrechtliches Erfordernis zum Erlass der RVO, die laut Antragsbegründung deshalb erlassen werden soll, um grundsätzlich zukünftigen Baugesuchen der Grundstückseigentümerin
entgegen treten zu können. Ein solches Sicherungsbedürfnis in Form des Erlasses einer Veränderungssperre gibt es aber nicht. Durch Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 19. Juni 2014 und des Bezirksamtes vom 1. Juli 2014 [TOP 7a (Vorlage Nr. 210 z. B)] besteht bereits eine gesicherte Rechtslage zur grundlegenden Interessensicherung, nach der das Bezirksamt dazu verpflichtet ist, dass es, sollten solche Anträge tatsächlich gestellt werden, hierauf unmittelbar mit einer Zurückstellung nach § 15 BauGB zu reagieren hat. Es können mithin auf Grundlage dieser beiden Beschlusslagen überhaupt keine Baurechte entstehen.
Diese Beschlusslage stellt sich gegenüber der nunmehr zu beanstandenden Beschlusslage im Kontext des Art. 14 Abs. 1 als das eindeutig mildere und verhältnismäßigere Mittel dar, da es nicht unmittelbar in die Grundrechtsposition der Eigentümerin eingreift, sondern erst dann, wenn
tatsächlich entsprechende Aktivitäten zu verzeichnen wären. Dagegen würde der Erlass der Veränderungssperre unmittelbar in die Grundrechtsposition der Eigentümerin eingreifen, ohne dass es einen aktuellen Anlass gibt, der dies zu rechtfertigen vermag. |
Die Kriterien für den Erlass einer Veränderungssperre bestimmt § 14 BauGB. Danach dient die Veränderungssperre der Sicherung der Bebauungsplanung.
Dem Erlass des BPlans steht derzeit entgegen, dass noch nicht feststeht, ob haushalterische Vorkehrungen für den Erlass des BPlans zu treffen sind. Sollte das Grundstückswertgutachten ein bezifferbares Entschädigungsrisiko ergeben, sind die Bemühungen aufzunehmen, dieses Risiko in die Haushaltsplanung einzubringen. Gerade für Fälle dieser Art – also Fälle, in denen noch die Klärung einer Erlassvoraussetzung aussteht – bietet das BauGB das Planungssicherungsinstrument der Veränderungssperre.
Mit Blick auf den Umstand, dass ein Ergebnis der Bemühungen zu haushalterischer Deckung nicht vor Dezember 2015 (2. Lesung des
Haushalts 2016/2017 und Verabschiedung des Haushaltsgesetzes) vorliegen wird, bietet das in seiner Wirkungsdauer begrenzte Instrument der Zurückstellung eines Baugesuchs (§ 15 BauGB)
hier keine ausreichende Sicherung der Planziele, so dass sich die Frage einer Konkurrenz zur Veränderungssperre nicht stellt. Notwendig ist vielmehr eine mit Erlass einer Veränderungssperre verbundene Suspendierung der bauplanungsrechtlichen Situation.
Für den Eigentümer ergibt sich hieraus keine Benachteiligung: Sollte sich herausstellen, dass das Parlament das Entschädigungsrisiko nicht im Haushalt veranschlagt, ist die Veränderungssperre aufzuheben. Dies hat Professor Finkelnburg in seinem Gutachten vom 16.6.2014 wie folgt hervorgehoben (a.a.O., S. 13: “Würde eine Veränderungssperre erlassen oder aufrecht erhalten, sobald der Sicherungszweck weggefallen ist, weil feststeht, dass der Bebauungsplan nicht mehr festgesetzt wird,
muss die Veränderungssperre aufgehoben werden.“
Die Annahme des Bezirksamts, die Sicherungsinstrumente der Veränderungssperre und der Zurückstellung von Baugesuchen hätten eine unter dem Aspekt der Verhältnismäßigkeit zu würdigende unterschiedliche Eingriffstiefe, findet im BauGB keine Bestätigung: Die Zurückstellung kann nur ausgesprochen
werden, wenn die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre vorliegen, diese aber noch nicht beschlossen ist oder zwar beschlossen, aber noch nicht förmlich in Kraft gesetzt ist (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Insofern dient die Zurückstellung der Verhängung einer Veränderungssperre und steht damit schon wesensgemäß nicht zu ihr in Konkurrenz. |
| (Textabschnitt 4) |
(zu Textabschnitt 4) |
Für die von der BVV beschlossene zeitliche Planungsperspektive (Auflösung des Entschädigungsrisikos und Vorlage eines Planentwurfes zur Beschlussfassung bis zum 30. November 2014) stellt sich die Anwendung eines grundsätzlich zwei Jahre wirkenden Sicherungsinstruments sowieso als evident nicht erforderlich dar, da mit der Zurückstellung nach § 15 BauGB ein gleichermaßen geeignetes, aber in das Grundrecht der Eigentumsfreiheit geringer eingreifendes Mittel zur Verfügung stünde und steht. Die Festsetzung einer nicht erforderlichen und daher unverhältnismäßigen Veränderungssperre wäre rechtswidrig. Das gilt umso mehr, als das
Verwaltungsverfahren betreffend den Erlass eines Bauvorbescheides nahe legt, dass die Grundstückseigentümerin in der Vergangenheit bereits von den Wirkungen einer sog. faktischen Veränderungssperre und damit von Eingriffen in ihr Eigentum betroffen war (siehe unten). |
Das Bezirksamt stellt die von der BVV beabsichtigte Vorgehensweise missverständlich dar. Die BVV will erreichen, dass Ihr bis zum 30.11.2014 eine vollständige Beschlussvorlage, in der ein mögliches Entschädigungsrisiko ebenso wie dessen Auflösung angesprochen werden, vorgelegt wird. Dabei ist ihre Vorgabe zu beachten, dass Mittel des Bezirks nicht noch zusätzlich zur Risikodeckung eingesetzt werden.Eine Risikodeckung kann und darf also nur über eine zusätzliche Ausgabenveranschlagung ohne gleichzeitige Ausgleichspflicht des Bezirks erreicht werden. Entsprechende Veranschlagungswünsche sind deshalb im Rahmen des Haushaltsaufstellungsverfahrens für den Landeshaushalt 2016/2017 zu Beginn des Jahres 2015 einzubringen. Letztlich entscheidet das Abgeordnetenhaus bei der Festsetzung des Haushalts (voraussichtlich Dezember 2015). Bis dahin kommt eine förmliche Festsetzung des fertig erstellten BPlanentwurfs nicht in Betracht.
Dazu, dass sich die hier erneut vom Bezirksamt angesprochene Frage der Verhältnismäßigkeit bei den Instrumenten der Veränderungssperre und der Zurückstellung von Baugesuchen nicht stellt, s. die Ausführungen in den letzten beiden Absätzen des „Textabschnitts 3“. |
| (Textabschnitt 5) |
(zu Textabschnitt 5) |
Der zu beanstandende Beschluss der BVV bestätigt ausdrücklich, dass öffentliche Mittel nicht bereit gestellt werden für Entschädigungszahlungen.
Entschädigungsforderungen richten sich qua Gesetzes aber unmittelbar an die planende Gemeinde, mithin an das Land Berlin. Mit der in der Beschlussfassung ausdrücklich enthaltene Maßgabe, dass öffentliche Mittel nicht bereit gestellt werden, kann eine Festsetzung der Planung nicht realisiert werden. Eine nicht festsetzbare Planung darf jedoch nicht durch eine Veränderungssperre gesichert werden. |
Der Beschluss wird des Weiteren dahin fehlinterpretiert, dass die BVV generell einen Einsatz öffentlicher Mittel zur Deckung eines Entschädigungsrisikos ablehnt.
Die BVV macht vielmehr ausdrücklich deutlich, dass sie eine zusätzliche Belastung des Bezirkshaushalts ablehnt. Zu verfolgen ist deshalb eine Risikovorsorge, die den Bezirkshaushalt per Saldo nicht belastet (etwa: Aufstockung ohne Ausgleichspflicht). |
| (Textabschnitt 6) |
(zu Textabschnitt 6) |
In der Begründung des Antrags zum Erlass einer Veränderungssperre heißt es wörtlich:
„Es muss aber jederzeit mit der Einreichung eines (erneuten) Bauantrags oder mit der Anzeige eines Bauvorhabens im Genehmigungsfreistellungsverfahren (§ 63 BauO Bln) gerechnet werden. Würde das Grundstück gemäß dem geltenden Planungsrecht mit Wohnhäusern bebaut werden, wäre die Festsetzung des Bebauungsplans IX-205a mit dem vorgesehenen Planinhalt hinfällig.“
Es wird also bezüglich der Erforderlichkeit auf den Zeitpunkt abgestellt, zu dem „neue“ Anträge auf Bauvollzug (z. B. der Baugenehmigungsantrag) gestellt werden. Für die Rechtskonstellation liegt jedoch bereits eine Beschlusslage beider bezirklichen Gremien vor (siehe oben), die dies rechtsinhaltlich vollkommen abdeckt, jedoch situationsgebunden und damit verhältnismäßiger auf die Grundrechtsposition des Art. 14 GG einwirkt als nunmehr gewollt. |
Die Annahme, eine Veränderungssperre erübrige sich mit Blick auf die beschlossene Zurückstellung eines Baugesuchs und sei im übrigen verhältnismäßiger als die Verhängung einer Veränderungssperre, verkennt die Systematik der Sicherungsinstrumente insbesondere den dienenden Charakter der Zurückstellung; dazu eingehender: oben zu „Textabschnitt 3“. |
| (Textabschnitt 7) |
(zu Textabschnitt 7) |
Weiter heißt es in der Antragstellung zum Erfordernis des Erlasses der Veränderungssperre zum jetzigen Zeitpunkt in „präventiver“ Form: „Aus diesem Grunde soll zur Absicherung der noch ausstehenden Planungsschritte eine Veränderungssperre für das gesamte Plangebiet erlassen werden, um dem Bezirksamt die erforderliche Zeit zu verschaffen, dem Ersuchen der Bürgerschaft nachzukommen und den Bebauungsplanentwurf zur Festsetzung zu bringen. Wegen der bevorstehenden Sommerpause, in der die Reaktionsmöglichkeiten der Verwaltung und der BVV auf ein eventuelles Baugesuch eingeschränkt sind, soll die Festsetzung der Veränderungssperre noch in der letzten Sitzung vor der Sommerpause unmittelbar beschlossen werden.“
Dieser Passus soll – vermeintlich – das Erfordernis des Erlasses der Veränderungssperre begründen.
Hierzu ist festzustellen, dass es keine ausstehenden Planungsschritte mehr gibt; die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs IX-205a fand bereits vor geraumer Zeit statt; die BVV und das Bezirksamt können insoweit jederzeit zur Festsetzung des Plans schreiten, wenn sie denn wollen und können. Diese Aussage des ersten Satzes entbehrt daher im Rechtsbezug jeglicher Grundlage.
Im zweiten Satz wird sodann darauf abgestellt, dass es wahrscheinlich sei, dass die Bauverwaltung in der Sommerzeit/Ferienzeit so „dahindämmert“, dass zu befürchten sei, dass sie es nicht schaffen würde, nach der bisherigen Beschlusslage überhaupt bzw. rechtzeitig eine Zurückstellung nach § 15 BauGB auf den Weg zu bringen, sollten dort entsprechende Anträge zur „Kolonie Oeynhausen“ eingehen. Das ist eine abwegige Begründung für den Erlass einer Veränderungssperre, da überhaupt nicht städtebaulicher Natur, sondern rein spekulativ auf andere Sachzusammenhänge bezogen. Im Übrigen wäre es für die Verwaltung ein Leichtes, einen solchen Zurückstellungsbescheid in Form eines Verwaltungsaktes zu fertigen und auf den Weg zu bringen; es wäre nicht das erste Mal. Es stellt sich auch nicht so dar, dass die Exekutivverwaltung, tritt denn die benannte Sommerpause und die Ferienzeit ein, in einer Art „Dauerschlaf“ verweilt und nichts mehr „auf die Reihe“ bekommt.
Dieser Antrags-Begründungstext zum Erlass einer „präventiven“ Veränderungssperre wird insoweit überhaupt nicht den rechtsstaatlichen Grundsätzen gerecht, die an die Erforderlichkeit einer solchen RVO zu stellen sind, mit der unmittelbar in Art. 14 Abs. 1 GG eingegriffen werden soll. |
Das Bezirksamt unterstellt, dass der Erlass einer Veränderungssperre vor Stellung eines Baugesuchs „präventiv“ und damit unzulässig sei.
Hier verkennt das Bezirksamt die Voraussetzungen für eine Veränderungssperre ebenso wie die generellen Voraussetzungen für den Erlass einer RVO.
Mit Fragen dieser Art hat sich die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eingehend im Rundschreiben vom 17. April 1989 auseinandergesetzt (SenBauWohn III A 3 – 6150/3/2). Sie führt hierzu aus:
„Sind Anträge, die der beabsichtigten Planung zuwiderlaufen würden, mit Sicherheit zu erwarten, dann ist ebenfalls eine Veränderungssperre zu beantragen; eine rein vorsorgliche Veränderungssperre ist aber nicht zulässig.“
Damit wird zum einen dem allgemeinen Grundsatz Rechnung getragen, dass Gesetze und Rechtsverordnungen nur erlassen werden sollen, wenn dies auch tatsächlich erforderlich erscheint. Zum anderen wird – bezogen auf die Sicherung der Bauleitplanung – festgestellt, dass der Erlass einer Veränderungssperre immer dann erforderlich ist, wenn Baugesuche mit Sicherheit zu erwarten sind.
Dass ein Baugesuch zu erwarten ist, lässt sich hier dem Verhalten der Eigentümerin deutlich und vielfältig entnehmen:
- Den mit dem Anerbieten zur Erschließung gestellten Bauvoranfragen vom 1.2.2011 folgte die Klage auf Bauvorbescheid vom 6.6.2012.
- Dieses Verfahren wurde auf Antrag der Eigentümerin wieder fortgeführt, nachdem der Bezirk sich am 15.8.2013 endgültig gegen die zwischenzeitlich verhandelte Variante einer Teilbebauung entschieden hatte.
- Ferner hat sich der Eigentümervertreter in der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht im Verfahren auf Bauvorbescheid am 9.5.2014 deutlich dahin erklärt, dass an der Vervollständigung eines Baugesuchs gearbeitet werde und dies in wenigen Wochen vorliegen könne.
Damit liegen auch nach den Vorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Voraussetzungen für die umgehende Verhängung einer Veränderungssperre vor.
Im Übrigen vermeidet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in diesem Zusammenhang den Begriff der Prävention. Damit trägt sie dem Wesensgehalt der Sicherungsinstrumente der §§ 14 und 15 BauGB Rechnung:
Unter dem Allgemeinwohlaspekt der Planungshoheit der Gemeinden gibt der Gesetzgeber den Gemeinden Instrumente, die sie zur Sicherung ihrer Planung – also per definitionem: präventiv -einzusetzen haben. Die Anmerkung des Bezirksamts, dass es „keine ausstehenden Planungsschritte mehr“ gäbe, greift zu kurz: Die noch erforderlichen Planungsschritte schließen die Feststellung eines Entschädigungsrisikos und dessen Deckungskonzeption ein. |
| (Textabschnitt 8) |
(zu Textabschnitt 8) |
| Auch wird in der Antragsbegründung zum Erlass der Veränderungssperre überhaupt nicht auf das Haushaltsrisiko eingegangen, dass mit dem Erlass einer rechtswidrigen oder gar unwirksamen RVO verbunden wäre, die unmittelbar in die Grundrechtsposition des Art. 14 Abs. 1 GG eingreift. |
Der einzige Hinderungsgrund für den Erlass eines Grünflächen-BPlans ist der Umstand, dass noch nicht feststeht, ob und – ggf – in welcher Höhe ein Entschädigungsrisiko besteht und in die Haushaltsplanung des Landes eingestellt werden kann. Hierzu hat sich Professor Finkelnburg hinreichend deutlich geäußert (Gutachten vom 16.6.2014, C.IV.3., S. 13):
„Da Veränderungssperre und Zurückstellung der Sicherung der Planung dienen, darf von ihnen nicht mehr Gebrauch gemacht werden, wenn feststeht, dass der Bebauungsplan IX-205a nicht festgesetzt wird. Dies wäre der Fall, falls Abgeordnetenhaus und Finanzsenator endgültig die für die Entschädigung erforderlichen Mittel versagen.“
Ein Defizit bezüglich der haushalterischen Darstellung ist damit nicht der Begründung zum BVV-Beschluss anzulasten, sondern vielmehr dem Beanstandungsbeschluss, der sich mit dem vom Bezirksamt selbst eingeholten Gutachten in keiner Weise auseinandersetzt. |
| (Textabschnitt 9) |
(zu Textabschnitt 9) |
Eine weitere Haushaltsbelastung dürfte darüber hinaus auch bereits darin liegen, dass die Veränderungssperre, wird sie denn in Kraft gesetzt und verkündet, zwangsläufig mit einem Normenkontrollverfahren überzogen würde, dies
mit guten Erfolgsaussichten für die Grundstückseigentümerin. Diese damit eingehenden Verfahrenskosten würden dann zusätzlich den bezirklichen Haushalt belasten. |
Das Bezirksamt befürchtet, dass der Eigentümer gerichtlich gegen eine Veränderungssperre vorgehen und – mit Verfahrenskostenlast für den Bezirk – obsiegen wird. Diese Sorge erscheint befremdlich:
Jedem staatlichen Handeln ist im Rechtsstaat immanent, dass es der Betroffene gerichtlich überprüfen lassen kann.
Würde das Bezirksamt dem FinkelnburgGutachten vom 16.6.2014 folgen, müsste es sich um den Ausgang eines Normenkontrollverfahrens keine Sorgen machen. |
| (Textabschnitt 10) |
(zu Textabschnitt 10) |
| Auch geht die Antragsbegründung zum Erlass der RVO mit keinem Wort auf die Historie und die Rechtsabhängigkeiten der letzten 3 ½ Jahre in Bezug auf den jetzigen „ad-hoc“ Beschluss zur Veränderungssperre ein, was aber erforderlich wäre. |
Die Ausführungen beziehen sich offenbar auf die weiter unten behandelte „faktische“ Veränderungssperre; s. Anmerkungen „zu Textabschnitt 12“. |
| (Textabschnitt 11) |
(zu Textabschnitt 11) |
| Die Antragsbegründung zum Erlass der Veränderungssperre wird den rechtsstaatlichen Grundsätzen, die hieran zu stellen sind, soll eine so weitgehende Eingriffsgrundlage in die verfassungsrechtlich verankerten Rechte Privater geschaffen werden, nicht ansatzweise gerecht. Insbesondere liegt auch keine Begründung zum Erfordernis der Veränderungssperre zum jetzigen Zeitpunkt vor, die sich überhaupt aus dem BauGB ableiten ließe; ganz im Gegenteil werden für deren Erlass falsche bzw. sachwidrige Gründe angeführt. Auf die Aufzählung weiterer Defizite dieser Begründung wird an dieser Stelle verzichtet. |
Hier nimmt das Bezirksamt ohne nähere Spezifizierung eine Zusammenfassung seiner Wertungen vor. Neue Aspekte sind nicht erkennbar. |
| (Testabschnitt 12) |
(zu Textabschnitt 12) |
| Vieles spricht zudem dafür, dass im Ergebnis auch von einer sogenannten faktischen Veränderungssperre auszugehen wäre und zwar seit dem Frühjahr 2011, kommt es zu einer Verkündigung der RVO. Seit diesem Zeitraum sind mehr als 3 Jahre verstrichen. Das VG Berlin hat insoweit bezüglich des Bauplanungsrechts zum ins Bauvorbescheidsverfahren eingestellte Bauvorhaben festgestellt, dass die Antragstellerin einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme nach § 8 Nr. 18 Satz 3 BO 58 hat. Diese Ausnahme hätte auch im Frühjahr 2011 erteilt werden müssen (die vollständigen Bauvorlagen waren am 1. März 2011 vorhanden). Weitergehende bauplanungsrechtliche Abweichungen weist das Bauvorhaben nicht auf, geht insoweit konform mit den gesetzlichen Vorgaben. Die Fragestellungen zum Bauplanungsrecht sind damit, soweit das Urteil des VG Berlin vom 9. Mai d. J. in Rechtskraft erwächst, abschließend geklärt mit den entsprechenden verfahrensrechtlichen Bindungswirkungen. Die grundlegenden Fristsetzungen des § 17 Abs. 1 BauGB wären eindeutig abgelaufen. Eine Tatbestandserfüllung des Abs. 2 der Rechtsnorm liegt nicht vor, da „besondere Umstände“ nicht vorliegen und insb. eine kommunale Beschlusslage gegeben ist, mit der nach § 15 BauGB auf neue Bauanträge etc. adäquat und insbesondere zeitnah reagiert werden könnte, wenn denn erforderlich. |
Der Begriff der faktischen Veränderungssperre leitet sich für gleichwertige Fälle aus dem Umstand ab, dass die Dauer einer Zurückstellung eines Baugesuchs auf die Dauer der Veränderungssperre anzurechnen ist (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Einen vergleichbaren Fall haben wir hier nicht:
- – Das Erschließungsangebot von Lorac vom 1.2.2011 hat nicht den Inhalt eines Baugesuchs i.S.d. § 15 BauGB, sondern eines mit Bauvoranfragen verbundenen Erschließungsanerbietens. Die Prüfung des Anliegens konnte aufgenommen werden, nachdem die hierfür benötigten Unterlagen nachgereicht waren.
- – Die Einschätzung der rechtlichen und planungskonformen tatsächlichen Erschließbarkeit im Rahmen der Voranfragen war Gegenstand eingehender Prüfung. Hierzu erteilte die Bauaufsicht den Architekten von Lorac am 10.5.2011 eine Zwischennachricht; die verbliebenen Fragen wurden Professor Finkelnburg zur Begutachtung gegeben. Das am 21. Juli 2011 erstellte Gutachten warf weitere Fragen auf, zu denen der Gutachter am 28.11.2011 schriftlich Stellung bezog. Ein erläuterndes Gespräch führte er am 1.2.2012 im Bezirksamt.
- Das Bezirksamt ging auf Basis der so gewonnenen Erkenntnisse davon aus, dass eine Erschließung des Areals nicht vorliegt und auch noch nicht als gesichert gelten kann.
- Die Eigentümerin stellte fernerhin keinen konkreten Bauantrag und zeigte auch nicht an, dass sie im genehmigungsbefreiten Verfahren bauen will. Vielmehr erhob sie am 6.6.2012 Klage auf Bescheidung ihrer Voranfragen.
- Parallel dazu hat die Eigentümerin die Forderung eingebracht, die Hälfte der Fläche mit doppelter Bebauungsdichte zu bebauen (Stadt L, Vm vom 24.2.2012). Dieses Bebauungskonzept wurde bis zur abschließenden Ablehnung der Aufstellung eines hierzu erforderlichen vorhabenbezogenen BPlans am 15.8.2013 (DS 0662/4) verfolgt.
- Auch nach dem 15.8.2013 hat Lorac bislang kein konkretes Baugesuch vorgelegt, sondern das Verfahren auf Erlass des Bauvorbescheids wieder aufgenommen. Dort erklärte das Bezirksamt auf Befragen des Gerichts in der mündlichen Verhandlung am 9. Mai 2014, dass eine Reduzierung der Randstraßen des Areals auf die Hälfte der im Straßenraster vorgegebenen Breite eine hinreichende Erschließung des konkreten Bauvorhabens gewährleiste (VG 19 K 177.12, U.v.9.5.2014, S. 22). Diese Erklärung wurde ohne vorherige Beauftragung einer Expertise zum Verkehrsaufkommen abgegeben.Das Verwaltungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung ferner ausdrücklich auf die verschiedenen Möglichkeiten hingewiesen, eine geschlossene Bauweise ohne Öffnung des straßenseitigen Baukörpers zu realisieren. Auf Befragen des Gerichts hat das Bezirksamt erklärt, dass aus seiner Sicht städtebauliche Gründe einer Öffnung der Baukörper nicht entgegenstehen (VG, a.a.O., S. 16).
- Lorac hat durch ihren Prozess-Vertreter darauf zwar erklärt, ein konkretes Baugesuch vorbereiten zu wollen, hat aber gleichwohl den Antrag auf Bescheidung der weiteren vier Voranfragen (zu Art der Nutzung, Maß der Nutzung, Bauweise, Erschließung) aufrecht erhalten; dieser Antrag wurde – nicht rechtskräftig -abgewiesen.
Dies vorausgeschickt liegt bis heute kein hinreichend konkretes Baugesuch vor, dessen Nichtbehandlung „faktisch“ wie eine Zurückstellung eines Baugesuchs auf die Dauer der Veränderungssperre angerechnet werden könnte. |
| (Textabschnitt 13) |
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| Im Übrigen ist ergänzend darauf abzustellen, dass das Bezirksamt CharlottenburgWilmersdorf von Berlin gerade dabei ist, ein Wertermittlungsgutachten zur möglichen Höhe des Entschädigungsanspruchs erstellen zu lassen, dessen Ergebnisse vermutlich im August d. J. vorgelegt werden. Wenn wider Erwarten durch das Ergebnis des Gutachtens das bestehende Haushaltsrisiko bewältigbar erscheint, ist die Anwendung des § 15 BauGB vollkommen ausreichend, sollte kurzfristig ein Baugesuch oder ähnliches bei der Behörde eingehen. |
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| (Textabschnitt 14) |
(Textabschnitt 14) |
| Weiterhin ist davon auszugehen, dass keine Änderung der Sach- und Rechtslage eingetreten ist, die nunmehr die Exekutive inhaltlich dazu nötigt, eine solche „präventive“ Veränderungssperre zu erlassen. Der Bürgerbescheid zur „Kolonie Oeynhausen“ stellt eine solche Rechtsänderung nicht dar, da ihm qua Gesetzes lediglich ein Empfehlungscharakter zukommt. Letztendlich besteht weiterhin die Sach- und insb. Rechtslage des Jahres 2011. |
Eine „Änderung der Sach- und Rechtlage“ ist kein Kriterium für den Erlass oder Nichterlass einer Veränderungssperre.
Es ist allein erforderlich, dass sich ein BPlan in Aufstellung befindet.
Neben den bereits zitierten Äußerungen von Professor Finkelnburg fasst diesen Umstand die Kommentarliteratur wie folgt zusammen (für alle übrigen: Schlichter/Stich u.a., Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand Mai 2014):
(Rdn 2 zu § 14 – Lemmel -:) „ Die Voraussetzungen für die Anordnung einer Veränderungssperre lassen sich dahin zusammenfassen, dass ein Bebauungsplan in der Gestaltung begriffen sein muss. § 14 Abs. 1 nennt ausdrücklich das Stadium der Aufstellung des Bebauungsplans.“(Rdn 4 zu § 14 – Lemmel -:) „Die generellabstrakte Sicherung der Bauleitplanung erfolgt durch eine Veränderungssperre, die erlassen werden kann, ohne dass es auf einzelne Bauwünsche der Grundeigentümer ankommt.“ |
| (Textabschnitt 15) |
(zu Textabschnitt 15) |
Auch besteht die Befürchtung, dass die ohne tatsächliche Veranlassung (ein aktuelles Baugesuch oder ähnliches liegt nicht vor) zu erlassende Veränderungssperre – zumindest – mittelbar rechtsgestaltend in ein privatrechtliches Verfahren der betroffenen Kleingärtner gegen die Gründstückseigentümerin eingreifen würde (Kündigungsschutzverfahren vor dem LG Berlin; Termin zur mündlichen Verhandlung im
Juli 2014 (!)). Insoweit ist es ganz und gar nicht Aufgabe der Exekutive, sich in irgendeiner Weise parteilich zu verhalten, führen zwei juristische Personen eine zivilrechtliche Auseinandersetzung. Dies ist ihr im verfassungsrechtlichen Kontext sogar grundlegend untersagt. Die Exekutive hat insoweit stets so zu handeln und zu verhalten, dass nicht einmal ansatzweise der Verdacht aufkommen könnte, dass diese verfassungsrechtlich begründete Unparteilichkeit durchbrochen wird. Eine Veränderungssperre stellt sich in diesem Sinne auch als rechtswidrig bzw. unwirksam dar (Rechtsmissbrauch), wenn mit ihr Ziele verfolgt werden sollen, die im Baugesetzbuch nicht vorgesehen sind, da allein städtebauliche Gründe diese begründen dürfen. |
Ein Einwirken auf zivilrechtliche Streitigkeiten ist weder Gegenstand des Beschlusses noch seiner Begründung. Darüber hinaus hat die Annahme, der Erlass einer Veränderungssperre könne im laufenden Rechtsstreit zwischen dem Bezirksverband der Kleingärtner und Lorac um die Wirksamkeit der zum 30.11.2014 ausgesprochenen Kündigung eine Rolle spielen, mit der Rechtswirklichkeit nichts zu tun:
Maßgeblich für die Wirksamkeit einer Kündigung sind die Umstände zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung; das ist hier der 9.9.2013.
Der künftige Erlass einer Veränderungssperre ändert an der damaligen Situation nichts. Er würde dem Gericht – wie jedem anderen auch -lediglich signalisieren, dass der Bezirk nicht nur die Lippen spitzt, sondern auch tatsächlich pfeift.
Insofern ist der Versuch der Eigentümerin bemerkenswert, den Bezirksverordneten mit ihrem Schreiben vom 4.7.2014 zu suggerieren (Pt 2), eine Veränderungssperre würde „allein dem Versuch dienen, die Zivilrechtsposition der Kleingärtner zu verbessern“.
Rein tatsächlich versucht sie damit, ihre eigene Position als Verpächterin für weitere Kündigungen zu späteren Zeitpunkten zu verbessern:
- Spricht das Gericht der Kündigung vom 9.9.2013 die Wirksamkeit ab und erlässt der Bezirk keine Veränderungssperre, erhöhen sich die Chancen, dass eine neue Kündigung zum nächstfolgenden Beendigungstermin (30.11.2015) durchdringt, wenn das Gericht nun die Kündigungsvoraussetzung der alsbaldigen Umsetzung des Bauvorhabens als gegeben ansehen will.
- Erlässt der Bezirk dagegen eine Veränderungssperre, dürften einer derartigen weiteren Kündigung maßgebliche Voraussetzungen fehlen.
Das Bezirksamt, das diese Argumentation hier von Lorac übernimmt, arbeitet Lorac damit im Ergebnis direkt für eine Räumung des Areals zum 30.11.2015 in die Hände. |
| (Textabschnitt 16) |
(zu Textabschnitt 16) |
| Am 8. Juli 2014 hat der Senat von Berlin den StEP Wohnen beschlossen; die „Kolonie Oeynhausen“ ist dort ganz aktuell als Wohnstandort aufgeführt. |
Es wird nicht klar, was mit dem Hinweis auf den StEP Wohnen intendiert ist.
Der StEP Wohnen ist noch nicht in den Flächennutzungsplan integriert. Eine unmittelbare modifizierende Wirkung auf die aktuelle Bauleitplanung hat der StEP Wohnen nicht.
Einer Anpassung des FNP im Sinne des StEP Wohnen für das Areal Oeynhausen Nord würde der Bezirk bei der gegebenen Beschlusslage (BVV-Beschluss vom 15.8.2013, DS 0662/4, Nr. 2: „Wohnen“-Ausweisung für Oeynhausen wieder aus dem StEP Wohnen eliminieren) zu widersprechen haben. |
