Gemeinsam mit der Fraktion der CDU hat meine Fraktion ein Gutachten zu möglichen Entschädigungszahlungen im Rahmen einer Festsetzung des Bebauungsplanes IX-205 a –Kolonie Oeynhausen- in Auftrag gegeben. Dr. Michael Wild (Kanzlei Malmendier Partners) stellt nun fest, daß die Eigentümerin des Geländes keinen Anspruch auf Schadensersatz hat.

Die Frage eines möglichen Schadensersatzes hängt im Baurecht mit der Frage der Erschließung des Baugeländes zusammen. Ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Erschließung hat der Eigentümer nach § 42 Absatz 2 BauGB 7 Jahre Zeit, um mit dem Bauvorhaben zu beginnen. Wird innerhalb dieser Frist durch die Gemeinde das Grundstück anders beplant, so daß der Wert vermindert wird, hat der Eigentümer Anspruch auf eine entsprechende Entschädigung in Höhe der Differenz.

Dr. Wild stellt in seinem Gutachten nun fest, daß das Grundstück, auf dem sich der Nordteil der Kolonie Oeynhausen befindet, zum größten Teil seit spätestens 1960 über die Forckenbeckstraße erschlossen ist. Lediglich das Teilgrundstück im Südosten des Gesamtgeländes ist baurechtlich nicht erschlossen, weil es an keine öffentliche Straße grenzt. Die Erschließung ist aber leicht über auf dem Gelände anzulegende (und im Baunutzungsplan 1958 auch geplante) privat zu erstellende und rechtlich zu sichernde Straßen zu ermöglichen.

Die damalige Eigentümerin Deutsche Bundespost hat aber nie beantragt, die durch den Baunutzungsplan 1958 mögliche Wohnbebauung durchzuführen, und dadurch ihren Entschädigungsanspruch verwirkt.

1986 hat der Bezirk Wilmersdorf ein Bebauungsplanverfahren begonnen, mit dem die Fläche – entgegen dem Baunutzungsplan 1958 – dauerhaft als Kleingartengelände gesichert werden sollte. Aus unterschiedlichen Gründen wurde dieses Verfahren aber nicht zu Ende geführt.

Im Flächennutzungsplan 1994 wurde das Gelände als „Grünfläche, private Kleingärten“ ausgewiesen. Jedem Investor musste spätestens zu diesem Zeitpunkt klar sein, daß eine Wohnbebauung vom Land Berlin an dieser Stelle nicht mehr erwünscht ist.

Am 20. Juni 2000 hat der Bezirk Wilmersdorf einen Aufstellungsbeschluß für den Bebauungsplan IX-205 gefasst, der die Planungen von 1986 ersetzte und im wesentlichen das Planungsziel „Grünfläche, Kleingärten“ beinhaltet. Im Mai 2012 wurde der abschließende Entwurf durch das Stadtentwicklungsamt vorgelegt, seitdem harrt der B-Plan der Festsetzung durch das Bezirksamt und die BVV.

Die heutige Eigentümerin Lorac S.a.r.L., die das Gelände 2008 für 600.000 € gekauft hat, legte dem Bezirk im Februar 2011 ein sogenanntes „Erschließungsangebot“ vor. Dieses war jedoch für den Bezirk „unzumutbar“, da keinerlei Planungen, Kalkulationen etc. vorgelegt wurden, sondern nur allgemein gehaltene Hinweise auf eigentlich selbstverständliches. Der gleichzeitig von Loarc gestellte „Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides“ wurde auch vom Bezirksamt mit dem formalen Argument zurückgewiesen, das abgefragte Vorhaben sei gemäß § 63 BauO Bln genehmigungsfrei gestellt; Voraussetzung für die Genehmigungsfreistellung nach dieser Vorschrift ist aber gerade die hinreichende Erschließung.

Das von Lorac in das Verfahren eingebrachte Argument, wonach in Fällen einer „isolierten eigentumsverdrängenden Planung“, die nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, ungeachtet des Ablaufs der 7-Jahres-Frist des § 42 Absatz 2 BauGB eine Entschädigung auf der Grundlage der vormaligen Nutzbarkeit des Grundstücks zu gewähren ist („Sonderopfer“), ist seit Ende 2014 obsolet, da das Bundesverfassungsgericht Ende 2014 die vom Bundesgerichtshof vorgenommene „verfassungskonforme Auslegung“ des § 42 Absatz 2, 3 BauGB für verfassungswidrig erklärt hat.

All dies zusammen ergibt nach Ansicht des Gutachters, daß Lorac keinerlei Anspruch auf eine Entschädigung hat.

Unabhängig davon war der Gutachter aufgefordert, für den Fall, daß er zu dem Ergebnis kommt, es sei ein Schadensersatzanspruch erwachsen, zu dessen Höhe eine Aussage zu machen.
Dazu sagt das Gutachten: der Wert des Grundstückes wäre anhand des Tages vor dem Aufstellungsbeschluß vom 20. Juni 2000 zu ermitteln, dabei sei als sogenannte „Qualität“ von „Rohbauland“ auszugehen. Von diesem ermittelten Wert sei aber, weil ja bereits im FNP 1994 (Grünanlage, Kleingärten) ein „erheblicher Abschlag vorzunehmen“. Hier wäre der  zwischen Lorac und Post AG – offensichtlich im Wissen um die Qualität des Grundstückes – verhandelte Kaufpreis von 600.000 € ein Anhaltspunkt. Allerdings hätte Lorac keinen Anspruch auf Entschädigung, da die Wertminderung im Jahr 2000, mithin 8 Jahre vor dem Erwerb erfolgte.

Das Gutachten bestätigt damit die Auffassung der Piraten, daß der Bebauungsplan zur Sicherung der Kleingartenanlage Oeynhausen seit langem „unterschriftsreif“ ist und umgehend vom BA und der BVV festgesetzt werden sollte. Wir fordern gemeinsam mit der Fraktion der CDU nun SPD und Grüne sowie den Baustadtrat auf, der Zukunft der Kolonie Oeynhausen keine Steine mehr in den Weg zu legen, den B-Plan festzusetzen und damit auch das Ergebnis des Bürgerentscheids vom 25. Mai 2014 umzusetzen.

Das Gutachten zum selberlesen